확정일자 효력 대항력과 우선변제권

확정일자 효력 대항력과 우선변제권

월세나 전세 세입자가 이사당일에 전입신고와 함께 반드시 해야 할 일이 바로 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것입니다.그 이유는 확정일자를 받아둠으로써 임차권에 대한 대항력과 우선변제권이라는 효력을 가지기 때문입니다.
그렇다면 여기에서 말하는 대항력과 우선변제권이란 무엇일까요?


1. 대항력
대항력이란 임차인이 제3자(임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람을 말함)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
또한 대항력의 효력 발생은 임차인이 임대인으로부터 주택을 인도받고 전입신고를 하여 주민등록을 마치면 다음 날 오전 0시부터 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).

2. 우선변제권
우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).
우선변제권은 임차인이 대항력(주택의 인도 및 전입신고)을 갖추고 임대차계약서상에 확정일자를 받은 경우에 취득할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).


확정일자를 받는 방법은 주택임대차계약서 원본 또는 사본을 소지하고 임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 신분증(운전면허증, 주민등록증, 여권등)을 들고 방문하면 확정일자를 부여받을 수 있습니다.

만약 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우 확정일자 부여 신청은 확정일자부여기관 중 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소에 대하여 합니다.


전세금을 안전하게 지키기 위한 또 다른 방법으로는 전세권 등기가 있는데 확정일자와 전세권등기의 차이점은 아래와 같습니다.

확정일자나 전세권 등기 설정도 중요하지만 무엇보다 중요한건 권리 분석을 통해 전세금을 돌려받을 수 있는지에 대해 정확한 판단을 하는것입니다.


이상으로 확정일자 효력과 대항력 우선변제권에 대해 알아보았습니다.